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最後避風港房託REITs已響起警號?

房地產信託基金(REITs)是很多投資者都喜愛的選擇,因為收息策略在投資組合中可以發揮十分好的作用,能夠提供一定緩衝作用,面對股價下跌時亦有防守性。

不過,房託並非無敵,如果股市下跌的話,房託的股價同樣會下跌。只是過去一段長時間,在全球央行持續大放水下,並無出現重大金融危機,所以房託很多時只出現有限度調整就再回升,甚至有時會成為避風港,吸引資金追捧。為何會出現此怪現象?

股樓關係脫節不合理

要解釋這個現象,又要從基本因素入手,雖然房託是以證券形式在交易所掛牌買賣,股價會隨市場及投資者情緒起伏影響,但歸根究柢,房託的背後資產是有租金收入的物業組合,而在減息大周期兼量寬令流動性過剩下,實物資產包括物業價格迎來上升大潮,並推動房託整體股價向上。

再者,香港樓市近十多年均陷入所謂土地供應短缺死結,而內地樓市由於是經濟核心支柱,每次經濟放緩都靠樓市打救,所以令到中港兩地樓價即使偶有起落,但上升走勢明顯。

在這個宏觀經濟大環境下,物業估值及租金連年上升,從而令到房託的估值及租金收入出現正增長,派息亦有逐年增加。投資者見到金融市場有動盪,但地產市道固若金湯,自然懂得將資金調配。

經濟衰退樓市難退跌運

然而,即使過去長時期出現以上現象,投資者勿掉以輕心,因為聯儲局剛進行了另一次歷史性減息,意味再次進入大周期逆轉時刻。一般來說,減息多是在經濟可能將陷入或已步入衰退,又或危機時才採取的措施,所以不單是股市,樓市亦會相隨下跌,而房託股價會反映股樓走勢跟跌。

例如,在2008年金融海嘯時,股市、樓市、房託價格都同步下跌,而且調整幅度可以很顯著。強如領展(SEHK:823) ,當年從高位到低位的跌幅都可以超過4成,但弱勢維持並不長就再重返高位,而且派息自2007年開始每年均有增長。

因此,在聯儲局減息及美債孳息曲綫倒掛下,大家對經濟及股市要提高警覺。房託長期是具投資價值,惟今次調整難以估計,雖然未必十分巨大,可是在策略上宜採取分段吸納。

至於是否投資房託,關鍵是看大家對當地的前景及經濟發展是否具有信心,如果肯定的話,遇上深度下跌,更是吸納良機,尤其是優質物業的價值長綫多數是上升,這點放諸四海皆準,或許差別在於幅度沒有香港的瘋狂。

有許多錯誤觀念都會阻止我們成為成功的投資者。 在香港,我們可能會覺得有錢人十居其九都是靠物業致富。但房地產真的是香港表現最佳的資產類別嗎?

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Dave Leung沒持有以上提及的股票。