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太古地產應遭睇淡嗎?

由於香港最近的政局動盪,零售業備受打擊,整體經濟增長預期不斷被調低,寫字樓的需求被看淡,地產股沽壓重。當中太古地產(SEHK:1972)近日更被大行降低評級。

太古地產剛公布了2019年第二季度的營運數據及2019中期業績,我們以此看看集團前景是否如此悲觀。

中期溢利因投資物業估值大跌58%         

中期股東應佔溢利由212億元按年大減58%至89.7億元,這全因投資物業估值下跌了117億。基本純利則比去年增加兩倍至186.06億元,反映出售兩座位於太古城的寫字樓及香港其他投資物業權益的溢利。撇除這些一次性收入,經常性基本純利有8%的增長,達40.49億元。

期內辦公樓及零售物業投資收入分別有5.1%及6.5%之增長,總收入按年增加5.8%。

從這成績看來,太古地產上半年的基礎盈利表現不俗。集團宣布派第一次中期股息0.29元 ,比去年0.27元高。那麼集團的前景是否如大行看得那麼淡?

太古廣場零售銷售額下跌4.2%

上半年太地香港零售物業的租金收入按年上升3%至14.04億元。雖然如此,太古廣場5月底商場部份開始進行裝修及改建工程,6月以來受到社會事件影響人流和銷售金額,今年首6個月零售銷售額按年下跌4.2%。預期下半年情況亦不會改善,並對太古地產全年盈利有負面影響。

寫字樓方面,集團香港寫字樓物業期內的租金收入共30.47億元,比對上年增加6%,反映續約租金上調;三大寫字樓太古廣場、太古坊及港島東中心的租金都有雙位數字的升幅,分別為19%、13%及11%太古廣場,租用率分別為99%、99%和100%。以這些數據看,太古地產在寫字樓的收入及需求均相當穩定,預計下半年整體收入不會有太大落差。

再看太古地產在內地的表現。內地租金收入以購物廣場為主,商場大都是走高級路線,如廣州的太古滙,跟香港的太古廣場基本上同出一轍。今年首6個月,這些商場的零售銷售額增長理想,廣州太古滙錄得14.6%的增長,上海興業太古滙更錄得66.8%的增長。

全年盈利難逃一劫

以整體論,現時可以肯定的,是香港太古廣場從零售租金所得之盈利,將會因銷售額下跌而有負面影響,但香港寫字樓及內地的收入,預計下半年將維持穩定,有拉上補下之效。只是現時地產價值下調壓力很大,所以全年的投資物業重估,下跌機會非常高。

綜合以上,太古地產2019年全年的盈利絕對有負面壓力,但相信基礎收入不會下跌太多。

至於較長線的前景,完全要看香港現時的問題及中美貿易戰的發展方向。以最近局勢而言,短期内的確缺乏樂觀因素。太古地產本身的條件沒大問題,前景看得多淡,主要取決於外圍因素,關鍵回歸到投資者如何評估香港的未來。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)沒持有以上提及的股票。