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讓您將領展拋諸腦後的4隻新加坡零售房託

對於尋求穩定收益來源和潛在資本增長的投資者來說,房地產投資信託(REIT)一直是熱門的投資工具。領展房地產投資信託基金(SEHK:823)向來備受香港投資者追捧,但鑑於這隻巨無霸基金目前的收益率只有2.8%,投資者尋找其他收益來源實屬無可厚非。因此,有意投資亞洲市場,藉此賺取固定收益的收息一族不妨留意新加坡的房地產投資信託。

美國聯儲局準備透過減息放寬貨幣政策,新加坡房地產投資信託本年至今錄得理想表現。此外,新加坡與香港一樣,毋須就股息收入繳納預扣稅。在這樣的背景下,新加坡交易所(Singapore Exchange)最近透露該國有11隻上市零售房地產投資信託,當中四隻信託在2019年的股東總回報超過30%。以下就讓我們深入看看這四隻信託為投資者帶來的黃金良機。

1.力寶商場印尼零售信託(Lippo Malls Indonesia Retail Trust)

排首位的是力寶商場印尼零售信託(SGX:D5IU),簡稱力寶商場信託。截至2018年12月31日,其在印尼擁有23座零售商場和七個零售物業,投資組合總值為18.4億新加坡元。2019年至今,這隻信託的總回報率達到37.2%的理想穩健水平,但投資者應留意,其在2019年第一季的每單位可分配收入(DPU)告跌。

力寶商場信託的每單位可分配收入由2018年第一季的0.67新加坡分按年急挫17.9%至最近一季(即2019年第一季)的0.55新加坡分。這隻信託在過去12個月的派息率達到約8.4%,不過我們都知道不能迷戀人為的高派息率,原因是這種情況可能反映了公司維持派息的能力等其他問題。

2.豐樹北亞商業信託(Mapletree North Asia Commercial Trust)

2019年位列第二的零售房地產投資信託是豐樹北亞商業信託(SGX:RWOU),簡稱豐樹北亞,其在中國、香港和日本擁有九項商業和零售物業。本年至今,這隻信託的總回報達32.0%,每單位可分配收入亦見上升。

在2018/19財政年度第四季(即截至2019年3月31日止),豐樹北亞的每單位可分配收入按年上升約2.5%,而全年每單位可分配收入較去年增加2.8%,成為過去三年內四隻表現最佳房地產投資信託之首(見下文)。另外,豐樹北亞的物業組合佔用率也達到99.6%的驚人水平。目前這隻信託的派息率為5.2%。

資料來源:新加坡交易所、彭博和StockFacts(資料截至2019年7月5日)。^豐樹北亞商業信託的零售資產亦包括辦公室物業。

3.砂之船房地產投資信託(Sasseur REIT)

砂之船房地產投資信託(SGX:CRPU)是在中國擁有四間特賣場的零售房地產投資信託,2019年至今的總回報為31.7%,排名第三。在成為上市公司以來的全部四個季度中,砂之船房地產投資信託的每單位可分配收入一直跑贏IPO的預測。

在最近一季,砂之船的每單位可分配收入領先預測9.3%,達到1.656新加坡分,部分原因是物業高達96.1%的佔用率和租金收入超過預期。截至2019年3月31日,這隻房地產投資信託的資產負債比率低至29.2%,因此可以透過收購擴展業務。砂之船目前的派息率為8.3%,甚具吸引力。

4.星獅地產信託(Frasers Centrepoint Trust)

最後一隻信託是零售商場界的中堅分子星獅地產信託(SGX:J69U)。這隻信託擁有新加坡家傳戶曉的零售資產,包括長堤坊(Causeway Point)、納福城北翼(Northpoint City North Wing)、愛客坊(Anchorpoint)、油池坊(Yewtee Point)、勿洛坊(Bedok Point)和樟城坊(Changi City Point)。自上市起,星獅地產信託每年都提高派息,被視為穩健的零售業房地產投資信託,2019年至今的總回報為30.3%

星獅地產信託在最近一季(即2019財政年度第二季)的每單位可分配收入按年上升1.2%至3.137新加坡分。這隻信託的母公司是發展穩健的星獅地產(SGX:TQ5),其最近宣佈以4.333億新加坡元購入水濱坊(Waterway Point),預計會為星獅地產信託帶來額外收入,推動日後的每單位可分配收入。然而,星獅地產信託有一個缺點,那就是在本文介紹的四隻信託之中回報最低,過去12個月的派息率僅為4.6%。

結語

2019年至今,上述四隻新加坡上市的零售房地產投資信託均有出色表現。可是,如果要筆者挑選,我會投資在豐樹北亞。筆者欣賞這隻信託有穩定增長的每單位可分配收入及出色的零售和商業物業。此外,也許是最重要的一點:這隻信託旗下有媲美香港又一城的優質物業組合。但正如其他投資一樣,將資金投放到房地產投資信託時,投資者應該留意隨之而來的一切機遇和風險。

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