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九置成市場焦點仍可買入嗎?

九龍倉置業 (SEHK:1997) 近日因為不同事件成為了市場焦點,公司早前公布直至6月底中期業績,集團盈利大減31%至69.89億元,再加上外圍嚴峻環境,預期股價短期內將繼續尋底。九置值不值得投資者考慮趁低吸納?

各界只聚焦這個數字:海港城銷售額下跌1%

今次業績公布的焦點,自然地集中在近期備受打擊的零售業,及其對九置的影響。九置旗下三個商場佔本港零售銷售總額約10%,當中海港城是「主場」,收入及盈利佔比超過七成。

旗艦的海港城,收入(包括零售及寫字樓租金、酒店)上升5%,而盈利則上升6%至50.93億元。從這些數字看來,海港城表現甚為硬淨。然而,大家最關注的是海港城總銷售額下跌1%,這順應了最近零售市道往下之情勢,一般會認為下半年遊客及消費都會下調,這數字在下半年勢必繼續惡化。

至於寫字樓方面,整體平均市值租金都有增長,最主要的海港城及時代廣場,寫字樓的出租率維持平穩。唯一較不利的數據,是由港威豪庭改建的新寫字樓,出租反應一般,現時只租出一半樓面,租賃進度在最近幾個月放慢。

收租業務整體根基仍穩健

縱使有以上所述的不利因素,九置中期的投資物業收入增加了4%,盈利亦相應增加4%至65.91 億元。而集團盈利之所以減少31%,是因為投資物業重估盈餘大幅減少65%所致,實際的基礎盈利有3%的增長。

香港的零售市道從今年6月開始,以至未來的半年,當然存在不少的風險。遊客人數及消費萎縮中,人民幣貶值,加上本地消費亦會因經濟及社會氣氛影響而下跌,整體零售銷售額勢必下降。海港城及時代廣場的零售收入相當依賴遊客,必定首當其衝。

雖然零售相關的收入將立刻打擊九置下半年之盈利,但整體來看,共他收租業務根基仍穩健,拉上補下,影響應在可計算程度內。

可否趁低吸納?

現時九置股價低位未算低,看來有繼續尋底之兆,純粹以PE (市盈率)、PB (市賬率)來看,已逐漸向「抵買」之方向進發。派息方面,九置乃以核心基礎淨盈利 (而非總盈利) 計算,本期增加了5%至每股1.1元。

以上都可看作利好因素,而在此以外的大前提,就是投資者對集團以至未來香港的前景有沒有信心了。九置的物業,無論是地點、物業質素及管理水準,無疑都相當優質,在寸金尺土的香港,這些都是九置的「護城河」,長線價值並不會受短期零售租金波動而影響。但這護城河跟香港的命運是綁在一起的,後者如何判斷完全見仁見智。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So(筆名)沒持有以上提及的股票。