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一隻價值被低估的變身收租股

載通(SEHK:62)為新鴻基地產(SEHK:16)旗下的交通旗艦,但前者不為人知的投資主題為將會變身為收租股。因為載通位於觀塘巧明街車廠,將會變身為115萬平方呎商廈。該項目與新地共同發展,以觀塘商廈呎租約30元計,載通每年將會攤佔超過3億元的租金收入。

新地創辦人郭得勝眼光獨到,洞悉原本在市區邊沿的巴士廠,在城市化過程已經變成核心地段,極具重建價值。故在上世紀80年代入主現時載通的前身九巴。但新地也極具耐性,等足十幾廿年才開始動手重新發展地皮,例如遲至90年代才開始將其中一幅觀塘巴士廠地皮重建為現時的創紀之城一期。十年前才將美孚巴士廠重建成曼克頓山。

近年載通發展最後一幅市區地皮觀塘巧明街車廠。2016年載通伙拍新地就巧明街車廠重建完成補地價43億元,折合平均呎價3,700元,近日地盤已經完成清拆。今年屋宇署批出建築圖則,獲准興建兩幢商廈,包括12層商場及21層高商廈,可建樓面達114.66萬平方呎,將會成為創紀之城第八期。

重建成另一個apm

新地同區的旗艦商場apm,面積60萬平方呎;根據新地管理層接受傳媒訪問時披露apm一年租金收入為4億元。假設巧明街項目商場面積及租金水平相若,至少可以錄得4億元租金收入。不過,這個假設相當保守,因為商場租金收入假設基於數年前的數字,相信近年實際租金收入更高。

另外,觀塘區商廈呎租約30元,即巧明街商廈樓面的租金收入將達2億元。換言之,整個巧明街重建項目租金收入將高達6億元,載通將可攤佔當中3億元租金收入。

值得留意的是,早年載通以9.8億元內部轉讓巧明街車廠地皮,為該幅地皮作為車廠用途的底價,加上43億元補地價後,可以重建作商業用途後該幅地皮已經升值至52.8億元。而該項目的建築費預算為44億元。

以現行估計物業落成後價值的公式計算,即地價加建築費總和再乘以20%利潤,巧明街車廠重建完成後的價值至少超過116億元,載通攤佔58億元權益。假將現有投資物業餘額相若,投資物業的價值已經佔了現時載通市值高達80%。當重建在2022至2023年期間落成,載通將會正式變身為收租股。

中期業績或有驚喜

值得一提的是,有別於新創建集團(00659)旗下新巴及城巴愈做愈縮,載通旗下的九巴及龍運愈做愈起勁,載客量節節上升。2014年九巴每日載客量為261.71萬人次,去年已升至280.09萬人次。同期龍運每日載客量由2014年的9.54萬人次,升至11.37萬人次。

雖然面對油價波動,但仍能維持高效率營運,例如去年落實76項路線重組方案。

況且,今年上半年載通的業務或會有驚喜,因為今年上半年紐約期油的每桶平均油價為57美元,而去年同期為65美元。換言之,油價開支可以減少12%。假設其他因素沒有大變,載通中期純利應可達3.66億元,同比上升19%。

無疑載通本業受制於油價上落,導致業績有一定波動性,但管理層積極擴展市場有率,又致力節省成本,加上變身收租股的投資主題下,股價有力穩步上揚。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung沒持有以上提及的股票。