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新盤將開售 鷹君估值有望回升?

鷹君(SEHK:41)羅氏家族的爭產案經歷大半年審訊後,仍未塵埃落定。過百歲的「羅老太」羅杜莉君上月被判敗訴後,近日申請上訴,而三子兼集團主席羅嘉瑞近年多次大手增持,令其個人持有的鷹君股份佔已發行股份近三成,與家族信託近三成三的持股量相差不遠。

雖然爭產案一日未完,最終結局仍存有變數,但身為散戶的筆者更關心其投資價值。鷹君的利潤預計會受惠下半年推售的白石角樓盤「朗濤」而上升,加上股價有近六成折讓及有一籃子優質收租物業,令中長線潛力可看高一線。

1.朗濤預期大賺

足足20年在住宅市場缺席的鷹君,正為其白石角樓盤朗濤申請售樓紙,預計在下半年推售,最快下年年頭正式入伙。當年鷹君可謂以「超筍價」24.12億元購入該全海景地皮,每呎樓面地價3,300元,比逸瓏灣8的每呎樓面地價足足便宜了19.15%。

鷹君指朗濤的總投資額約為70億元,得出每呎成本為9,578元。如果朗濤以逸瓏灣8的平均呎價1.32萬開售,回報率可高達37.8%,為集團帶來近26億元的利潤,獲利甚豐。

事實上,鷹君在投地發展上愈見積極,近年先後入標上環卑利街商業項目、九龍塘龍翔道豪宅地及啟德商業地,雖然無功而還,但足見管理層有意在地產發展上再大展拳腳。

2.資產優質

鷹君的核心純利連續三年上升,其三大主要資產包括:

1) 冠君產業信託(SEHK:2778)的66.0%權益;

2)朗廷酒店(SEHK:1270)的62.9%權益;

3)全球共23間酒店。

三者合共佔公司81%資產。

冠君旗下的花園道三號及朗豪坊皆為地標建築,前者租金屢創新高,高達每呎140元以上,去年度期末出租率更近乎百份之一百,而後者的租金收益按年升9.5%,平均每呎租金升到184元。兩項物業位處一線地段,市場對甲級寫字樓及旺角的商場舖位需求殷切,預料長遠而言其收益會持續增長。

至於其23間酒店及朗廷酒店分佈在歐洲、北美洲、內地及香港,去年帶來合共46.5億元溢利,按年升近一成,為集團帶來穩健收益。

3.股價折讓大

鷹君在2018年年報指,公司的資產淨值約為790億元,賬面值為每股99.3港元,相較約為33元的股價,有近66元的折讓。而市場上亦有分析估計,整場爭產案或演變成私有化終結,而筆者粗略一計,整場作價亦僅需約90億元(假設自由流通量為30%,及私有化作溢價30%),令私有化的可能性確實存在。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Gary Poon沒持有以上提及的股票。