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收租股兩面睇 投資應如何出擊?

踏入傳統的五窮六絕季節,領展(SEHK:823)升勢雖然稍有緩和,但表現跑贏大市之餘,還破頂試新高,6月11日盤中更一度見99.35元,差點成紅底股。

收租股一般被認為防守性高,而香港最近大環境變化,會為收租股的前景帶來甚麼變數?

香港下半年零售市道不看好

較早前政府統計處公布本港4月之零售數據,總銷貨值377億元,按年下跌4.5%,1至4月總和,亦按年下跌2%。跌幅相對較大的,是需求的「價格彈性」(price elasticity) 較高的產品類別,如鐘錶、珠寶、耐用消費品之類。5月跌幅雖較預期少,但6月可能有較大波動。

業界一般看淡今年後市。羅兵咸永道剛發表的報告,預期本港零售銷售今年全年將下降5%,至4600億元,比原來預測的3%跌幅為高。理由包括外圍市況波動、經濟不穩、預期旅客人次和消費將下降等不利因素。

尖沙咀、中環、銅鑼灣商鋪租有減壓

尖沙咀、旺角及銅鑼灣核心地段的商舖一度非常搶手,主要是針對內地自由行客人來港購物。但隨着零售市道轉弱,內地遊客人次及消費力衰退,勢頭已轉向。

根據差餉估價處今年初的資料顯示,以上地區多個商舖的租值,已連續3年錄得跌幅。實地觀察,不難看到有空置地舖;以尖沙咀區為例,二線舖位的空置情況更甚,據市場消息,已出現劈價潮。至於彌敦道的黃金地舖,經營的鐘錶珠寶服飾零售店,店面冷清清。現時還撐得住的,看來只有藥店。

另外,由於最近香港發生風波,灣仔、金鐘至中環一帶的零售生意受影響,預仍會持續一陣子,這區的租務市場將受影響。

甲級寫字樓租務需求企硬

以現時趨勢看來,內地旅客訪港,消費會從高單價的珠寶首飾電器等,轉向低單價的民生用品如美妝、藥物等,所以中原就預測上水及元朗區舗市最為活躍。

另外,甲級寫字樓的租務仍企硬,除了因為供應少,香港經濟受中美貿易戰的直接影響暫時並不大,來自金融新創等企業的需求仍強。

收租股將個別發展

買收租股,第一件事是看物業組合。領展備受追捧,當然是投資者認為街市、停車場及民生商場的租務較不會受外圍經濟因素影響。相對而言,如冠君 (SEHK:2778) 般物業組合「重磅」在旺角區 ,多多少少會受現時外圍趨勢影響,類似的還有主力在銅鑼灣的希慎 (SEHK:14)。

相對穩陣的,有手持甲級寫字樓的恆地 (SEHK:12)、太古地產 (SEHK:1972) 等。另外,以「街坊街里商場」為主的置富 (SEHK:778) 亦可列入考慮之列。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So沒持有以上提及的股票。