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太古地產中港美佈局 「慢行者」走得更遠

在「解碼財商」的《猶太人的致富金律》一話,上海社科院特聘教授沙拉・伊瑪斯提出之所以大多世界級富商俱是猶太人是因為他們「珍惜時間」。中國也有一句耳熟能詳的諺語「一寸光陰一寸金,寸金難買寸光陰」,致使中國人大多都認為不浪費時間,高效率地完成事情是值得嘉許的能力,甚至是美德。

但對猶太人而言,所謂的「珍惜時間」並不代表「節省時間」,因為「光陰」與「金」的分別不僅是後者不能購買前者,而是節省了的金錢我們尚能儲蓄起來,但節省了的時間還是會流走的,因此「珍惜時間」著重的不應是節省而是投放,把時間與重要的事情掛鈎,一絲不苟地完成它,做到耐心等待、堅守信念、不驕不躁。

而太古地產(SEHK:1972,下簡稱「太地」)就是把這種時間觀念投放於營運手法,造成有自己特色的「太古慢」模式。

太古地產內地項目各具特色

近年「輕資產模式」成為了商業地產的熱門詞𢑥,業界開展了新一輪「跑馬圈地」的浪潮。在這大趨勢下,太地依然堅守自我,以穩扎穩打、精雕細琢的風格在內地商地領域龜速前進。進入內地18年多,集團才開發了 6個項目,分別為北京三里屯太古里、廣州太古滙、北京頤堤港、成都遠洋太古里、上海興業太古滙及在籌備中的前灘太古里。與布局建設 23個K11的新世界等同行相比要慢得太多。

不過,「十年磨一劍」的太地從沒令國民感到「慢得失望」,反而讓國民期待集團「出品即精品」將帶來的驚喜。例如集團北京三里世太古里的「一起潮玩」打造出潮流時尚的形象;成都遠洋太古里的「快耍慢活」刻畫出成都的文化特質;上海興業太古滙的「愛混敢嗲」則打造出嶄新的品牌概念,這些物業都是所屬城市最高人氣的商場之一。

太地拒絕複製,在行家高度同質化擴展的當下,集團反其道而行走差異化路線,雖然步伐緩慢卻的確成功突圍。不僅出租率亮眼,集團項目的平均租金更高達 3.7億元(人民幣・下同),領先於大部分同行。可見集團把城市氣質植根於商業項目的手法有助提升集團競爭力。

  項目數量 總租金(億元) 項目平均租金(億元) 平均出租率(%)
太古地產 5 18.5 3.7 99
恒隆置地  8 27.55 3.44 89
大悅城地產  9 26.03 2.89 91

除了內地,太地多年來一直在美國邁亞密開發住宅項目,近年打造出集合購物中心、寫字樓及酒店的大型綜合體 Brickell City Centre;回望香港,灣仔繞道的開通,令中環來往港島東需時縮短至不到10分鐘,將會進一步提升港島東作為辦公室樞紐的吸引力,可望惠及集團在東區的太古坊及太古城中心。而內地商場亦正受惠於促進國內經濟,鼓勵消費的國策,租金具一定程度的抗跌力。多方位布局可望為集團帶來穩定租金收入。

加上近年集團去蕪存菁,優化結構,出售非核心項目。過去一年售出了太古城中心三及四期及英皇道 625號寫字了,套現近 200億元。不但有利增長派息,同時成為集團新投資項目的「銀彈」。例如,比鄰太古廣場的金鐘廊重建項目預料將於不久將來推出,集團亦暗示有興趣,倘若競投得手,集團可擴闊其在金鐘一帶的版圖,作地區性的戰略計劃,帶出協同效應。集團去年債務淨額按年減少 14%,資產淨負債比率亦按年下降 4.4%,處於低水平,有充足條件實行計劃。

雖然市場亦有憂慮太地的慢動作會引致流走大量商機,但集團就比較似是一位長跑選手,起步初期當然跑得不快,但卻能在最後走得更遠。


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