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十倍股領展:兩大催化劑力撑可再升

中國人民銀行行長易綱暗示不會保七,意味人民幣兌美元匯價將會貶值,卻無損領展(SEHK:823)投資者的信心,短期內升穿100元毫無懸念。況且領展坐擁兩大催化劑,其基金單位價格升勢有餘未盡,股價再度破頂並不難。

領展是香港表現最佳的房地產投資信託基金(REITs),故基金單位價格由上市價的10.3元升至接近100元,如果計及期內的派息,投資者總回報超過10倍。

絕大部分的投資者錯過領展這隻10倍股,股價愈升愈不敢買入。不過,領展坐享兩大催化劑支持股價繼續破頂。

催化劑一:免管理費變相加派息

第一個催化劑是領展的特殊企業架構。因為領展自行成立領展資產管理有限公司作為管理人,屬香港上市房託獨一無異。

領展資產管理有限公司只會按成本收回基準向領展收回其開支,而不會再另行徵收管理費。故領展等於免交管理費,節省的開支可用於派息。

反觀其餘房託均委託外部的資產管理公司出任管理人,當然要收取管理費。

以香港現行房託的管理人費用分為三部分,固定收費、浮動收費及收購收費。參考冠君產業信託(SEHK:2778)及越秀房產信託基金(SEHK:405)的管理人費用等於分派股息總額的18%。

參考領展剛公布的業績,整個財政年度分派55.2億股息。

倘領展改由外部資產管理公司接手管理及管理人費用水平和其他房託相若,前者分派的股息總數立即縮減至46.8億元。

上市超過十年的領展,領展總共派發393億元股息。由於領展自行管理,故理論上領展股東歷年總共多收60億元股息。

反觀其他房託缺乏免繳管理人費用的優勢,相比之下其投資者長期少收15%股息。

識貨的投資者自然會集中火力投資領展,導致領展股息率跌穿3厘水平,其他大部分房託股息率長期維持5厘或以上的股息率差距。

催化劑二:持續回購的威力

領展持續大規模回購,可視為另一個利好股價的催化劑。

像全球市值最大的蘋果公司(NASDAQ: AAPL),近年盈利不再持續增長,股價竟從2011年10月至2019年3月期間累升248%,最主原因是同期蘋果斥資2,713億美元回購。

話說回來,領展應該是回購最亳爽的房託。2014年4月起,領展展開大規模回購行動,這個年度回購20,883,500個基金單位,涉資9.56億元。2015/2016年度回購50,219,000個基金單位,涉資21.97億元。2016/2017年度回購31,746,000個基金單位,涉資16.97億。2017/2018年度回購64,504,500個基金單位,涉資43.49億元。2018/2019年度回購42,145,500個基金單位,涉資32.164億元,短短數年間合共回購124億元。

再以上一個財政年度回購金額分析,領展斥資32億元回購。雖然上個財政年度回購金額看似有限,惟同期的基金單位價格急升37%,已見區區32億元回購的威力。而新一個財政年度建議回購6,000萬個基金單位,較上一個財政年度已回購基金單位更多,相信來年基金單位價格表現更勝一籌。

相反,其他房託的回購力度極其薄弱,管理人沒有攤薄投資者持股比重,投資者已經要偷笑。因為大部分房託以發行基金單位作為管理費。時間一長管理人持股比重上升,長遠攤薄投資者權益的負面效應不容忽視。

變紅底股有潛力再升70%

據領展公布「願景2025」的增長路線圖,設定2019年至2025年間的投資物業餘額增長目標為年均複合增長率為高單位數百分點,從而推算出領展單位價格潛在升幅高達70%。

投資者可以理解為未來6年集團每年增長7.5%至9%之間。換言之,6年後投資物業餘額將會升值至3,364億至3,656億元。近年多數時間領展市賬率超過1倍,最新公布業績顯示每單位賬面值為89.48元,而近日單位價格企穩在90元水平。

從上述領展增長路線圖推算,加上配備兩大催化劑,6年後基金單位價格將高見160至174元,潛在升幅介乎60至70%。


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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Steven Cheung沒持有以上提及的股票。