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彩生活的三贏妙局:社區流量打造平台護城河

「香港投資者應把物管股份分為兩類,一類便是透過併購擴張綫下規模的傳統企業,彩生活則屬於專注物業管理的平台型企業。」彩生活(SEHK:1778)首席執行官唐學斌如是說。

物業管理費向來都被視為穩定現金流,加上物管企業的收購合併,被不少投資者是為強守有攻的優質板塊。但事實上,不少業主們對物業管理費唯恐避之不及,使物管企業也為之頭疼。故此彩生活有別於尋想物管股,走上綫上構建平台,組建出一個讓業主主動樂意交付管理費的「雙贏」生態圈,顛覆業內固有概念。

1)將「繳費」轉為「消費」

打開彩生活旗下的彩之雲APP,進入彩惠人生平台,一個涵蓋了社區周邊優惠、生活服務、手機回收等功能的頁面展現在住戶面前。住戶在APP上購買任何產品,即可獲減免物業費。由於這個APP面向彩生活所管理的合共 11億平方米建築面積的住戶們,因而吸引了好些消費行業巨頭如京東、攜程的參與。

而且這不是「羊毛出自羊身上」的偽優惠,在彩惠人生上購買京東都自營商品絕對沒有加價,甚至還有抵扣金優惠。但這並非瓦解了集團的穩定管理費收入,實則是抵銷了供應商藉登陸APP觸達目標客戶所需的銷售費用。唐學斌明言:「我們不在彩惠人生上賺任何一分錢,要讓住戶繼續獲減免物業費。我們要捉緊龐大的社區流量,建立核心競爭力。」

仔細一想,這實際上是凝造出「三贏」的局面。業主原先要交的管理費,不僅獲得了物業服務,還得到了彩生活平台上的商品;供應商不用付平台費;彩惠人生雖不賺也不賠,但彩生活換來的是住戶大數據,配合其龐大的住戶量,必會得眾多互聯網巨頭青睞,現時已成功吸引京東及攜程就足見其巨大潛力。

截至去年年底,彩惠人生雖上架未滿一年,但已達成了 180萬單交易,合計 7,090萬元(人民幣・下同)的交易額,同時為 26萬個家庭節省了 3,620萬元的管理費。集團期望今年能為住戶節省的管理費額度大幅上升至 3億元。

2七個面向提升服務質素

物業管理費上漲向來是業主與物管公司之間敏感的議題。彩惠人生令業主對物業管理費有了「可減」的概念,同時其實亦為了「可加」墊了基礎。縱使管理費漲價了,業主只要多在APP上消費就能省回來。除此以外,要漲價自然給予的服務質素都得有所提升。故此,集團提出了「北斗七星戰略」。

集團通過E維修、E清潔、E安全、E綠化等七大方面的功能落地,初步實現了部分社區基礎物業服務的訂單化,進一步提升服務效率。例如,E維修在保持單位面積維修開支不變的情況下,實現了設備完好率 10%的提升;E清潔在單位面積清潔開支減少 10%的情況下,將客戶滿意度提升了 5%。社區公共服務因而大大優化,提升品牌價值。

3)財務穩健 盈利能力不斷改善

截至去年年底,彩生活已經進入 268 個城市,服務 2,709個社區,服務面積達到 11.22億平方米,相等於兩個香港。集團去年實現營業收入約36.14億元,同比增長121.9%。全年錄得歸屬於母公司股東的淨利潤 4.9億元,同比增長51.3%,且經營活動淨現金流入達到 5.3億元。銀行結餘及現金約為 26.67 ,現金儲備充裕;淨負債率合理控制在19.1%,整體財務狀況穩健。

另外,集團的股本回報率(ROE)近年也有改善。由2015及2016的不足 15%回升至 20%左右,證明集團利用資產產生盈利的能力有顯著改善。

2014 2015 2016 2017 2018
ROE 23.30% 14.45% 13.82% 20.17% 19.98%

 


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