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投資車位必須考慮的3大因素

相比投資私人住宅,車位的限制較少,只需要繳付從價印花稅,而不受買家印花稅和額外印花稅限制,如果購買的是200萬元或以下的車位,印花稅只需1.5%,即是最多3萬元,加上車位不像住宅需要大裝修或保養,加上又不用擔心租霸等問題,香港地少車多,因而對投資者變得吸引。

1.車位未必能做按揭

不過,在財務計劃上,相信要下多點功夫,因為車位與物業的按揭有少許不同。車位目前按揭最高只能造4成,而按揭息率亦會較物業高,而因為銀碼較細,年期一般都只能做最多15年。

筆者曾向在銀行負責處理按揭的朋友查詢,指現時較普遍的做法都是用物業套現,以全數繳付車位價錢。另外,影響車位價格的因素較多,例如停車場是否在屋苑或商場附近,車位是否位於停車場的出口,或車位在那一層、單邊位及有沒有蓋等因素都會影響車位價格。因此銀行在估價和按揭成數亦會較物業按揭為保守。根據中原地產統計,2019年3月全港車位錄415宗成交。

2.業權問題亦要小心留意

此外,不同大廈的公契,對於車位出租或出售會有不同的限制。例如有部份住宅規定,車位只能售或租予同一屋苑的業主或住客,或有些車位規定必須連同物業單位一併購買(即是合契),令表示投資者將來放租或放售時客源會較細,令投資價值大打折扣。投資者如想入市,最好先向物業的管業處要求查閱公契副本或向土地註冊處付費查閱,確認公契條款。

3.車位回報率或較物業低

投資者買車位當然希望放租有回報,但近年車位價格上升,很多車位的租金追不上售價的升幅,令租金回報率下跌,現時市區車位入場價起碼7位數(超過1百萬),但月租可能只有約3,000元,回報率約3厘,一般而言,香港車位放租有3厘回報已算很好。

現時仍可買車位作投資嗎?

投資車位跟投資股票不同,股票價格非常透明,而車位則因質素而定,例如住戶與屋苑車位的比例是1:1,可理解為供應量已經不少,自然投資價值較低。又例如屋苑住客大多是家庭戶的話,有車的機會就會增加,自然對車位有需求。近年香港的車位升值得很快,投資者切忌有投機心態,最好都是看回報率決定投資與否。


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