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受惠大灣區發展 符合巴菲特選投標準的龍光地產

「9+2」大灣區發展是近來國家的重點政策,不少上市企業都想分一杯羹,都聲稱擁有「大灣區概念」。先不深入探討這政策的細緻內容,不論這11個城市在大灣區擔當甚麼角色,只要經濟上行發展,地產行業也必然受惠。而懷內有著不少區內土地儲備的龍光地產(SEHK:3380),或許值得投資者細看。

1.深耕粵港澳大灣區 土地儲備優勢勝同業

截至2018年底,龍光土地儲備總貨值約6520億元( 人民幣・下同),粵港澳大灣區佔逾八成,儲備量在上市同業中排行第二。 加上集團過去採取逆周期及多元化的買地策略,擁有多個舊改併購項目。雖然舊改程序往往需時比一般「招拍掛」長一倍甚至更多,但勝在可以以低地價獲得優質地段用作大型土地發展項目,有助集團得到較高的利潤率。

2.穩步擴張 盈利能力有目共睹

去年,龍光原先將權益合約銷售目標定為660億元,年中上調至700億元,而最後依然超額完成,達到718.03億元,並定立今年目標再增21.3%至850億元。雖然這升幅相比集團這幾年來的擴張速度放緩了許多(見下表),但相較業內規模相若的時代中國(SEHK:1233)及越秀地產(SEHK:123)還是稍勝一籌。

2015 2016 2017 2018
合約銷售金額增速 53.6 % 40.0 % 51.2 % 65.4 %

而且,龍光近3年平均土地成本/合約銷售均價保持於30%以下,有效的成本控制使集團毛利率一直保持於30%上空,核心淨利率亦一直攀升至17.3%。更值得一提的是,集團多年來的淨資產收益率亦是保持在20%以上。根據股神巴菲特的選股理論:只有淨資產收益率(ROE)不低於20%而且能穩定增長的企業才能進入其研究、投資範疇。而龍光是唯一符合這項標準的內房股。

2014 2015 2016 2017 2018
ROE(平均) 25.32 21.40 27.22 30.55 31.54

*資料來源:經濟通數據

3.財務穩健 土儲已足未來數年所需

龍光的財務穩健度同樣有改善,淨債項權益比率有遞降趨勢。而且集團融資渠道多元,有息債務包括了銀行及其他貸款、優先票據、公司債券和永續資本證券,融資成本亦維持在6%左右,在同類型公司中屬低水平,為集團未來的投地及建築項目提供充足且良好的彈藥。加上土地儲備充裕,截至去年年底擁有約3630萬平方米儲備,即使不新增投地亦足夠集團未來5至6年發展需求,足以讓人安心。

2016 2017 2018
淨債項權益比率 71.4% 67.9 % 63.2 %

*資料來源:公司年報


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