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恒隆擴內地高端商場版圖 悄悄變身做收租股

恒隆地產(SEHK:101)是香港地產發展商之中,內地業務佔比相對高的公司。恆隆位於上海靜安區精華地段的Plaza 66 (恒隆廣場),更被視為地標,等同於香港的 Landmark (置地廣場)。恒隆近年亦順勢把業務的發展重心放在內地。

恒隆9成純利來自物業租賃

恒隆2018年股東應佔純利超過9成來自物業租賃,而內地和香港物業租賃的收入比例是52/48。在物業銷售方面,恒隆手上存貨不多,主要剩下藍塘道23至39號項目的12個單位。自從恒隆出售了浪澄灣後,物業銷售的收入已大幅減少, 2018全年只有12億港幣,按年大幅減少64%。

集團的主要發展中物業都在內地,物業模式跟上海恒隆廣場一致,主要是購物商場、辦公樓、酒店及服務式寓所,可見恒隆未來的業務方向,是把上海恒隆廣場的「成功模式」複製至內地其他城市。

上海Plaza 66恒隆廣場擁多個高端品牌

位於上海靜安區精華地段的Plaza 66恒隆廣場,在2002年落成,是上海市知名的高端購物商場和甲級商廈,商場雲集了過百個國際精品牌子如Hermes、Chanel、LV、Bottega Veneta、Cartier等,樓上寫字樓的租戶都是赫赫有名的跨國公司,堪稱為上海靜安區的地標。

恒隆現時在內地共有八個租賃物業,分別在上海、瀋陽、濟南、無錫、天津和大連,而單是上海的恒隆廣場,租金收入已佔全部內地租金收入的43%,達15.5億人民幣,按年上升10% 。第二位是上海的港匯恒隆廣場,可能由於物業在升級中, 2018年的租金收入是8億人民幣,按年下跌9%,但相信未來會回升。

內地租金收入前景樂觀

2018年恒隆在內地的總租金收入達35.8億人民幣,按年增長4%。細看其物業組合,短期內的增長主要仍是來自上海兩個物業。至於位於瀋陽、無錫和昆明的恒隆廣場,將於2019年落成,所以預期2019及2020年度的租金收入會有理想增幅。

陳啟宗不擔心貿戰風險

恒隆集團的收入和盈利前景,愈來愈依賴內地,而且集中在高端精品的市場,好處是優勢一旦建立,有利持續的經營,但與此同時,集團的經營風險也會過分集中。像2018年,集團就承受了36.6億港幣的匯兌差異損失。還有貿易戰、以至整體中美關係緊張這些因素,都可能會影響恒隆未來的盈利。

對此,恆隆集團董事長陳啟宗並不擔心。他在公司年報表示,各大國際精品集團都持續在中國擴大投資,這些品牌在中國經營20年以上,經歷過不少風浪,對中國市場仍保持樂觀。而恒隆經營高端購物商場的能力,獲得這些集團的認可,成為無可比擬的優勢。

恒隆地產在2010年擴大股本,配售了2.9億股,當年每股售價37.48元,以集資拓展中國內地業務。之後股價反覆向下,現時徘徊在20元以下,市盈率以現價計是9.8倍。 看好內地高端消費前景的投資者,可把恒隆地產放在觀察之列。


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