The Motley Fool

太古地產寫字樓跑贏零售物業 仍是長線持有之選

太古地產(SEHK:1972)日前公布首季業績,寫字樓租金表現不俗,縱使整體出租率為98%,比去年下跌1%,租金卻錄得可觀升幅,當中太古廣場租金比去年增加20%,太古坊升13%,港島東中心及太古坊一座也升了9%。

相比起來,零售物業成績比較遜色,雖然出租率已達100%,太古廣場的零售銷售額按年下跌了2.3%,太古城中心也跌了1.3%,只有東薈城名店倉微升0.5%。

收入一半來自寫字樓租金

雖然這一兩年來,香港整體經濟表現受外圍不穩定因素影響,但由於甲級寫字樓供應有限,香港又是內地金融和商業發展的重要據點,在可見的將來,甲級寫字樓仍會處於「唔憂租」的狀態。太古地產旗下除了位於金鐘的太古廣場外,鰂魚涌的太古坊、港島東中心及太古坊一座整區,經過十多年的優化,已成為港島東自成一閣的甲級寫字樓集中地,租戶大部分都是跨國公司或大型本地企業。

香港寫字樓租金是太古地產最重要的收入來源,佔整體收入約一半,這部份生意的前景可繼續看好。

太古城中心主力服務區內客

太古城中心和太古廣場有一共通點,就是兩者都較少內地客,特別是比較起九置 (SEHK:1997)的海港城和時代廣場,對比頗為強烈。

太古城中心主要是服務太古城的住客及太古城寫字樓的上班族,雖然號稱港島區最大的購物商場,但主力做街坊街里生意,缺乏高級消費品,所以每呎的零售收入不能與時代廣場、IFC等相比。商場由於歷史悠久,整體感覺比較老舊,缺乏吸引區外顧客來逛的亮點。雖然太古城有East酒店,但酒店不大,住客亦以商務客居多,對商場生意幫助不大;太古城中心整體生意始終靠區內消費力支撐。

雖然第一季零售額比去年稍為下跌,但相信長遠問題不大,畢竟人在生意在,日常用品、超市和食肆有一定需求。

太古廣場可能須調整Shop Mix

金鐘太古廣場定位為高級商場,除了辦公日午餐時間外,人流明顯疏落。對於一個主力賣奢侈品的高級商場,這本來不是一個問題,關鍵在於三樓及四樓的名店有沒有花大錢的客人。由於買名牌的內地遊客集中在海港城,太古廣場的名店需要靠自己的熟客而非只靠Walk-In客。以現時業績來看,好像有點吃力。

另一關鍵因素是Anchor Tenant (坐陣租客),以至整體商場 Shop Mix (店鋪組合) 的問題。當年連卡佛在太古廣場開有大型分店時,吸引了不少闊太和大小姐們定期來「打卡」,之後順便Afternoon Tea,然後去Great 買餸。如今連卡佛只剩下「影相人多買嘢人少」的傢俬店,複合店就換了人氣普通的Harvey Nichols。 一個好的Anchor Tenant可為商場吸人聚人留人,太古廣場正正缺這。

長線仍睇好         

營運策略出問題可以隨時調整,太古地產的核心優勢是旗下物業,無論在地點、管理、和硬件方面都屬優質,而且現價市盈率及市賬率都合理,值得對收租股有興趣的投資者認真考慮。


萬里富讀者們,我們團隊剛撰寫了第一篇港股研究報告《一隻您不容錯過的港股》,打算免費提供比讀者們,請按此免費下載!

本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Wendy So沒持有以上提及的股票。