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樓價低位急彈 地產股現時仍值博嗎?

中原指數連升10周,現時無人能夠講樓市幾時會下跌,古語有云,升市莫估頂,恒指如是,樓市亦如是。去年恒指升至33000點時,很多朋友都指股市還可再升,放心入市,但後來又跌回28000點。

在樓市方面,雖然地產代理指現在未見樓市有下跌迹象,只是上升幅度時高時低,如果是永遠上升,即是叫大家現在可以買樓。最近本地樓價明顯轉強,雖然相信樓價已遠遠超過一般家庭可負擔能力,但由於香港社會變得非常貧富懸殊,最新的堅尼系數已去到0.539,創45年新高。

不過,要留意即使八成家庭買不起樓,但其餘兩成買得起的家庭,已可支持樓價繼續上升。加上內地人喜歡在香港置業,令本地房屋需求方面仍是十分強大。

樓價再創歷史新高無難度

沒有人能夠預測本地樓價可以升到幾高,而對地產股來說,這肯定是一個好消息,發展商能夠在高價去貨,盈利一定可觀,相信地產股股價在未來一至兩季會有不錯的升幅。

另外,地產股在今年表現理想,其中新地累計升幅達19.4%,恒隆累升25.5%,明顯跑贏大市。要留意哪些地產商手上有很多樓盤將會在未來幾季內推出市場,相信這些地產商的股價會升得較其他快。地產發展商目前股價較每股資產淨值(NAV)折讓約38%,對比近十年以來平均折讓35%,相信是投資者對本港地產股仍存有憂慮,擔心本港未必可長時間維持較高樓價。

從上表可見,嘉里(SEHK:683),會德豐(SEHK:20)和九龍倉(SEHK:4)折讓最大,但筆者認為折讓大並不代表上升條件最多。恒地(SEHK:12)是目前地產板塊中股價站得最穩的股,與歷史高位比較,只調整2%,其中一個重要原因是恒地10送1紅股要等5月底才除權。市場都知道恒地手上農地最多,最大可能與政府合作發展農地。

另外,地產代理美聯集團(SEHK:1200)表示對本港未來數年住宅市場看好,料今年餘下時間樓價會繼續上升,受惠於非本地人才強勁需求所帶動,加上大灣區發展計劃,可吸引科技行業人才來港工作、兼且息率低企及樓市政策風險有限。

地產股業績會好惟股價或已反映

筆者認為,股價是反映市場對未來的估計,而業績則是反映過去一段時間的表現,兩者沒有衝突,但又沒有必然關係。當然,我們可以預料今年地產股的業績都會較好,基於整體樓市依然向上,但股價的升幅,可能已經反映在過去多個月的升浪,投資者需要小心。


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