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研究內房股必須注意的3大要點!

香港股票市場充斥著許多不相關或誤導的訊息,我們在分析中國房地產股票的數據時,究竟有什麼地方需要特別注意?

1)為什麼某些內房股的淨利浮動特別大?

內房股收入普遍來自兩大類:

  • 開發並銷售住宅項目
  • 持有投資開發物業出租(例如住宅、商鋪、寫字樓、酒店)

第一種開發項目按建築及售樓交房並按會計準則入賬,一般中大型的內房公司都能規劃相對平穩的步伐。就算遇上短暫的樓市低迷,公司也能合理的加快(也可減慢)項目進度而調整收入。因此這部份的淨利上下變動幅度普遍不大。

第二種投資開發物業出租則正正是大幅影響公司淨利的因素,主要原因在於以下幾項:

  • 公司持有的出租物業會隨著市場估值變動,而錄得相對的物業重估,不論在升或跌市時,每年出租物業的市值調整都會入賬到公司的損益表。然而,這部份並非任何實質的現金收入。
  • 投資物業的市值巨大,假如該內房公司在這部份的比例較開發業務相對更高,輕微的物業重估數值將大幅度拉高或降低淨利水平。
  • 除此之外,物業重估的相關稅務估算一般也會入賬。
  • 綜上原因,在分析房地產公司時,市場一般會把投資物業重估數值撇除,包括反向計算相關提前入賬的稅務成本。

2)每月或季的自願性銷售公告有實質意義嗎?

許多內房公司都有公告每月或每季的銷售金額,但當中訊息未必反映實質情況:

  • 數據沒有經過會計師審核
  • 數值有可能包括了全資、合資、參股的項目,未必所有的收入都歸屬公司
  • 缺乏成本數據

因此,筆者認為月銷售數據並不是直接帶動內房股的關鍵數據。

3)能從財務報表中推算公司的來年收入穩定度嗎?

在內房公司的資產負債表中,在流動負債中都會有一筆「已銷售但未入賬金額」。以中國海外2017年年報為例,當中就是預售金額(Pre-sales deposit)的779億港元。把這金額對比2017年總收入1,660億港元,我們可以大概推算在2018年年初中國海外已鎖定收入約等於2017年收入約一半。

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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Timothy Yeung沒持有以上提及的股票。