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三大原因話你知內房點解值得買!

眾多內房股從2018年高位大幅下跌,雖然今年稍為反彈,但平均跌幅仍然不少。我們綜合了三個基本面的原因認為這個行業值得長期持有:

1)過大的資產淨值折讓不會永遠存在

過去20年眾多內房股成功到香港主版上市,整個版塊的股價一直處於資產淨值(Net Asset Value / NAV,一種普遍用於推算房地產公司價值的標準)折讓約20%到90%。此大幅度折讓的原因代表市場對內房股的風險判斷:

  • 假如公司的項目變現能力越高,折讓理應越低,例如香港房地產龍頭股的長期平均折讓約為0%到5%。
  • 資金鏈斷裂、經濟下行、匯率、國家政策等的風險。

然而,通過近20年的觀察,沒有一家中大型的房地產公司長期出現上述的風險,包括2008年的金融風暴。筆者的觀察是只要開發商適量減價,售樓的速度馬上提升。

偶有出現的上市內房股債務違約並未反映在整個行業裡,通過這20年的發展,市場對內房股的估值折讓或者屬於過度保守。

2)下行風險已反映在股價

除了NAV ,市賬率及股息率也提供非常好的指引。目前中大型內房股普遍市賬率僅約1到2倍,股息率達到3%以上。中小型內房股更多的是僅約0.5到1倍市賬率,某些股息率更達到超過7%。

筆者認為低估值已經減低了股價的下行風險,相對其他行業,假如內房市場發生任何衰退,其他行業也不可以獨善其身。

3)中國經濟仍然依賴內房推動

觀察過去20年的行業發展以及國家政策力度及方向,筆者相信國策的風險只會溫和。因為在貿易戰以及經濟不明朗的前提下,國家並沒有條件大力打擊房價或房地產市場的發展。

結論:筆者建議可以考慮捕捉市場回調的時機分別收集優質的內房股,其中一個最重要的考慮因素是該股票以往的派息記錄,以及管理層是否達到承諾的年銷售目標。


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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Timothy Yeung沒持有以上提及的股票。