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【收息股】領展護城河深厚 剖析最佳買入時機

領展(SEHK: 823)股價氣勢如虹,屢創新高。18年初至今已累升近27%,大幅拋離大市(恒指同期大至持平)。領展獨家擁有大量公共屋邨出租商場,護城河深厚。近年更積極托展內地業務,講買內地商場,前景一片光明。儘管如此,考慮買入的投資者需注意領展現時估值已是歷史新高,可待股價回套時才買入並長期持有。

獨家護城河

領展的資產由香港房屋委員會(房委會)分拆其零售物業及停車場而來。領展目前在香港有約126項物業及56,000個車位,全港的公共屋邨商場幾乎都由領展經營。由於公共屋邨商場多販賣生活必需品,領展的租金收入比其他房託更為穩定,更加不受經濟周期影響。

此外,去年年底領展透過招標形式,以120億港元出售旗下12個商場給基滙資本為首的財團,高於9月的底估值約三份一。該項交易顯示領展物業的潛在市值可能還遠高於現時估值,物業價值未來有大幅向上重估空間。

向內地進軍

自2014-15年起,領展積極進軍內地大陸。目前已收購5項內地物業,佔整體資產約10%。據領展行政總裁王國龍表示,過去收購的中國物業的業績增長比香港的高。加上領展表明在內地的發展會集中在與香港文化背景較相似的深圳及廣洲,可望捉緊大灣區發展的機遇。因此內地的新業務將有助拉高領展未來的收入增長。

現時估值偏高

儘管領展在香港的核心業務穩定,並有內地新業務帶動收入增長,投資者還是需注意其估值已偏高。

房託的估值指標為市價相對來自營運的資金比例 (Price to Funds from Operation或P/FFO)。P/FFO量度房託的市價相對其營運現金流的倍數。由於房託的純利受出售物業等一次性收入及物業重估等非現金收入影響,P/FFO比市盈率(P/E)更能準確代表房託的估值。

來自營運的資金有不同定義及計算方法。領展在其財務簡報中對其來自營運的資金有以下定義:

 

根據以上定義,領展現時的P/FFO高達30倍,遠較其10年平均值20倍為高。

總結來說,領展還是一隻擁有穩健業務並具長遠增長潛力的股票。只是過往P/FFO估值高於25時總會有回套。有興趣吸納的投資者宜在估值回落時部署。


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本文所提供的信息僅供一般參考之用,並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。Alex Ng沒持有以上提及的股票。