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解讀二手樓價指數升幅 推測樓市後向

反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數(CCL)上周報177點,按周升1.52%,四大整體指數升幅顯著,CCL、CCL Mass及CCL中小型單位指數單周升幅同為51周最大,CCL大型單位指數按周升幅則為33周最大。近兩周公布的樓價升幅顯著,而且明顯加快。CCL上周升1.52%及前周升0.75%;CCL中小型單位指數上周升1.55%及前周升0.84%。樓價升幅有持續擴大跡象,樓價持續加快上升由中小型單位開始。CCL去年歷史高位188點,與現時相差約半成水平。香港樓價是否只升不跌?我們要看2個主要因素,利率和供求。

美國不加息 香港會否跟著不加?

理論上一定,實際上未必。理論上有聯擊匯率,香港一定要跟隨美國加息,但亦因為有聯繫匯率,市場預測香港會跟美國加息,導致太多資金留港,令到香港可以不跟隨美國加息,而事實上美國已經加了9次息,香港勉強只跟了1次,雙方現時有2.125%的息差。由於沒有跟隨美國加息,香港的樓價在美國加息這段時間上升了3成。當然這世界沒有如果,但如果香港銀行有跟隨加息,樓價3年升3成應該不會發生。現時問題來了,美國不加息,香港會否跟著不加?這又不一定,原因可參考:【套息交易】金管局密密接錢 銀行體系結餘再跌會鬧錢荒嗎?

香港樓宇供應是否不足?

可能讀者的答案都會指香港不夠樓宇供應,政府將公私營比例由六比四轉為七比三,代表私樓增速繼續落後公屋,樓價會不斷上升。不過,這比例改變,只會影響5年後樓宇供應量,在未來3至4年,私營房屋的潛在供應量有超過9萬個單位,而5年之後,除了政府可以提供土地興建住宅單位之外,還有不少供應會透過地產商補地價得到,令總供應量可以超過10萬個單位,中短期的供應不會有太大問題。因此,筆者相信樓宇供應理論上是充分的。

最後,別被指數嚇倒

解讀指數升幅的一個主要方法,是要看基數,而這次1.52%升幅的基數是174,而過去52周有超過半年指數在180以上,因此讀者不宜過份解讀指數上升的幅度。反之,值得大家注意的是,今次的177會是頂還是底?以上文的利率和供應分析,筆者認為貼近頂部的機會較大吧。


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