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中國房地產市場放緩及其對投資者的啓示

中國對房地產業實施的新限制終於終結樓價的升勢,但卻對過度負債的發展商及經濟帶來壓力。以下是行業的現況及其對投資者的啓示。

過去數十年,幾億農村居民遷往城市,帶動中國房地產業蓬勃發展。  因此,北京及深圳等一線城市的樓價近年不斷飆升,靠炒樓賺到好幾百萬的人比比皆是。

Numbeo的數據顯示,目前北京及深圳的樓價與收入比率超過40倍,遠超僅為10倍的紐約。這讓許多移居大城市的人感到憤怒,對很多中國人而言,買樓不但是成功的指標,更是結婚的先決條件。

政府目前正試圖令樓價增長放慢,務求讓更多年輕的夫婦可以「上車」。

打撃炒樓

政府遏抑樓價上升的措施包括對新樓樓價設上限,並限制炒賣活動。 其他地方政府則提高新樓的首期要求。

2016年,北京帶頭執行新樓限價政策,隨後多個城市亦相繼限價。 在其他城市,置業人士須繳付的首期金額高達樓價的80%。

2017年3月,廈門率先頒佈「限售令」,禁止買家在買樓後兩年內放售。隨後,青島及重慶等多個城市亦頒佈類似的禁令。

這些禁令在2019年終於初見成效。中國國際金融股份有限公司(CICC)預計,中國今年的物業銷售將出現五年來首次下滑,預計樓價將跌10%。  置業人士紛紛推遲買樓,等待樓價進一步下跌。此對過度負債的發展商構成壓力,因它們需利用買家預先繳付的款項來還債。

情況壞到部分發展商要另覓出路。中國最大型的物業管理服務公司碧桂園服務(SEHK:6098)目前正斥資800億元人民幣發展機器人領域,以圖分散業務至科技行業。

增長緩慢

然而,房地產及相關服務佔中國國內生產總值(GDP)的三分之一。許多利益相關者都可能因房地產業放緩而蒙受損失。

商品、基本物料公司,以及白色家電(冰箱和洗衣機等電器的顏色通常為白色)公司的需求均依賴於房地產行業,因此,一旦房地產行業放緩,這些為中國帶來大量就業崗位的行業亦會連帶受影響。

此外,買樓亦是小孩入讀頂尖公立學校的先決條件。許多中國人不惜耗盡畢生積蓄,為的就是在黃金地段買樓。從投資的角度而言,他們認爲投資物業安全又可靠,尤其是與中國動盪的股市和債市相比。  樓市增長乏力或惹來已動用大筆按揭貸款買樓的人不滿。

最後,地方政府的收入中,有一大部分是來自向物業發展商賣地。由於地方政府不得在未經中央政府批准下向居民徵稅,因此,賣地及其他與房地產相關的稅收可佔某些地區的收入逾40%。

所以,鑒於上述種種原因,中國房地產市場完全停止增長的機會不大,但未來的增速將放慢。由於一線城市雲集了國內最優秀的公司及工作,而且未來將有更多人遷入,因此對住宅物業的需求將尤其強勁。

展望未來,投資者應考慮投資負債較少,並已將業務分散至商業房地產或租住房屋業務的發展商。

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