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爲何物業投資者要留意2019 – 2020年度財政預算案

去年8月,香港樓價按月略跌,是自2016年3月以來首次下跌。在連續28個月的升浪當中,部分樓的樓價升幅達到45%。按揭利率上升及新盤推出雖令樓價下跌,但仍不足以紓緩樓價飆升帶來的社會壓力。隨著地產代理劈價,加上傳出潛在買家撻訂的消息,其他人皆虎視眈眈,等待在這個全球最難負擔的樓市買樓的機會。不過,在借貸成本上升及新供應將到來之際,想知道該何時買樓的人或可從香港即將公佈的財政預算案中找到線索。

香港樓價有幾難負擔?

近十年來,香港樓價出名全球最難負擔,根據公共政策組織Demographia的調查,香港的樓價為收入中位數的21倍。這個數字大幅抛離悉尼和溫哥華的13倍,意味香港仍將維持這個稱號一段時間。

有幾種方法可以評估地產股及實物房屋的價值。有些股票分析師會根據一間公司的資產淨值來計算其市值,而其他則根據賬面值或股本回報率等財務變量來計算。就實體物業而言,大多數業主都會使用租金回報率來衡量價值,亦即每年租金收入佔物業價值的百分比。

不肯定該用哪個指標?隨便問問人,尤其是在香港,每個人對樓市都有自己的見解。這個話題深深扎根在日常的經濟和政治中,逃避它就跟尋找個人空間一樣困難。

預算案對房屋政策的啓示

香港財政司司長陳茂波將於2月底公佈2019-2020年度財政預算案,但請不要期望房屋政策會有重大轉變。在年度盈餘下跌以及對本地經濟的憂慮下,市場觀察者預計,政府或會推出一些寬鬆措施或「派糖」,包括研究放寬首次置業者的按揭成數。

投資者要做的並不是分析這些「派糖」措施,而是要將重點放在影響政府盈餘的下行壓力上,而這包括經濟活動轉弱、稅收及土地收入下降。由於香港受全球經濟波動影響,因此政府收入按年出現下跌並不罕見。不過,收入偏偏在政府雄心勃勃推動基建項目時下跌,這些項目不是與大灣區相關,就是與發展大嶼山有關。

因此,政府亦需要籌集資金。其中一個方案是直接加稅,但在疲弱的經濟環境下,這有可能會適得其反。此外,政府也可以用老方法,靠賣地獲取收益。 雖然以高價賣地可為政府帶來資金,但發展商會因而以更高的價格售樓,將成本轉嫁最終用家。

因此,雖然樓價近期相對便宜,但觀乎預算案可能優先處理的問題,港人仍然買不起樓。

即使房屋供應或個人收入水平在一夜之間增加一倍,香港仍然是全球樓價最難以負擔的十大城市之一,就算不是第一名,也至少「名列前茅」。政策一日無重大轉變,買家的壓力一日都難以得到明顯紓緩。如果您問人何時是在香港入市買樓的好時機,大多數人的答案都是昨天。

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