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為您的海外物業投資挑選合適的城市

投資海外物業愈來愈受歡迎,發展商經常推廣的地點包括大灣區(粵港澳)、吉隆坡、檳城、曼谷、胡志明市、大阪、東京、倫敦、曼徹斯特等等。挑選合適的城市是投資成功的第一步。讓我們先來看看主要的考慮因素。

您與城市的連繫

大家很容易將購買海外物業和出國度假混合一談!  您喜歡去日本旅行並不足以成為您在當地買樓的理由。比這更重要的是,您與這個城市的實際連繫。  最理想的情況是您在那裏生活、讀書或工作。最起碼,您要有親朋戚友住在附近。

物業投資是一件複雜的事。在某程度上,您需要從「當地人的觀點」出發,評估當地的社區、地產發展商、物業的升值潛力,以及其他細微之處。  如果您的資料只是來自物業代理或Google,那您成爲營銷騙局受害者的機會便會大增。

若屬投資物業,您在購買後,還需要當地提供物業維修保養、租戶管理等方面的支援。  代理雖然幫到手,但您最好要有後援。

當地樓市

審視當地樓市的狀況。  特別是,要留意當地是否極之依賴海外投資。

很多在香港大力推廣的海外物業都是為海外投資者度身訂造。 這些物業有很多潛在的問題。

第一,售價較貴。以吉隆坡的雙子塔(Twin Towers)地區及曼谷的素坤逸(Sukhumvit)地區為例,  發展商推廣的單位每平方米的售價往往遠高於幾個街區之隔的物業。第二,若大多數買家皆為外國人,那市場勢必不穩定。例如,在過去12個月,中國內地買家的數目有所下降。因此,物業的價值亦會因而變得波動。  此外,這些物業在未來亦可能難以賣出。

以下的情況則屬例外:您打算在該地養老,而投資價值並不是您的主要考量。  在這種情況下,您必須做好充分的財務準備,以應對物業的營運成本和折舊。

宏觀環境

您要考慮的主要因素是貨幣的穩定性,因其會直接影響您物業的價值和按揭成本(如有)。此外,您亦需注意該地的政治穩定性及經濟前景。  其次是人口趨勢及人口結構。  如果一個城市的人口出現下跌/老化趨勢,當地的物業需求未來便很可能會下跌。

很多人都會忽略氣候因素。例如,您需要細心保養位於潮濕地帶的物業,以免發霉,尤其是您不常在那裏居住的話。海濱和海邊的物業亦然。另一例子,是位於倫敦等冬季非常寒冷的城市的物業。供暖可能是一件麻煩的事,尤其是當物業是「以租養房」(buy-to-let)的話:租客有任何不滿,您都需要處理。

做好您的功課!

與股票、互惠基金、外匯,甚至本地物業等其他投資相比,投資海外物業甚具挑戰性,主要原因是資訊不完善。因此,您要記住這個有用的原則:選擇一個能容易以低成本的方式獲取資訊的城市,要麼利用自己的經驗及人脈,要麼就是該物業市場具備充足的透明度。 而這只是起點。  在購買海外物業時,您無法每個細節都調查一番。

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