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2019是買樓好時機嗎?

於2018年年中,有關業主「劈價賣樓」的消息開始浮現,  過熱的香​​港樓市似乎終於開始降溫。

那麼,樓市會否於2019年崩潰,帶來執平貨的機會呢?

樓市狀況

追蹤香港樓價走勢的統計數據主要有兩組,分別是香港政府轄下差餉物業估價署所編訂的指數以及中原城市領先指數。   這兩個指數乃根據香港二手住宅的實際成交價編製,  它們都顯示了一模一樣的趨勢:樓價於2018年7月見頂後開始下跌,  到2018年底,樓價較7月時下跌了7%。

坊間已出現種種明顯可見的跡象,  其中一個是市場對大型新發展項目的反應明顯趨冷,情況與一年前形成鮮明的對比。 這些新項目通常是位於新界的細樓盤,它們以首次置業人士為目標客戶,呎價高得離譜。  我們看到超額認購率和成交價自2018年年中以來均有所下降。

豪宅市場亦同樣正在冷卻下來。 2018年12月,山頂樓盤Mount Nicholson以721,882,000港元售出一棟洋房,成交價比旁邊於3月時售出的洋房低7%。

毫無疑問地,樓市正在降溫。 唱淡者警告指,樓市泡沫巨大並即將破裂,其程度比得上1998年至2004年時,樓價插水式大跌超過60%。  當時,市場陷入恐慌性拋售的惡性循環,許多業主眼白白看著到他們的物業價值跌至低於他們欠銀行的金額。

樓市崩潰?

儘管樓價幾乎可以肯定將會下跌,但發生災難性崩潰的可能性卻相當低,原因如下:

首先,目前的信貸狀況較以前健康。  政府在1990年首次引入按揭成數上限,當時上限為物業價值的70%。 由2009年開始,政府再實施了8輪收緊按揭貸款和打擊炒賣活動的措施,  並逐步調低高價和二手物業的按揭成數上限。現時,按揭成數上限為60%。 由於實施了這些措施,市場上大多數物業的槓桿比率並不高,  我們於1998年看到的大規模恐慌性拋售和廣泛負資產現象不太可能在今天再次發生。

其次,讓我們看看決定樓價的根本因素:供應與需求。  香港的可用土地供應不足問題一直為人詬病, 政府提出在大嶼山水域填海2,000公頃的建議極具爭議性,目前仍然受到大眾的激烈議論,  短期內根本沒有解決土地問題的辦法。  另一方面,香港人口一直上升。2018年,香港人口達到750萬*,較2007增加了7%。  可以預料到,市場於未來幾年對一手住宅的需求將保持穩定。

2019年展望

鑒於成交量顯著下降,樓市於2019年勢必繼續低迷。  首先,受到港股熊市和它帶來的負財富效應影響, 投資者沒有那麼多閒錢可以用來投資物業。  與此同時,來自中國的資本流入亦正在減少。  其次,圍繞貿易戰的不確定性將持續一段時間,因而抑制投資意欲。  最後,利率上升將增加承造按揭的成本。

考慮到這些因素,潛在買家和賣家可能會採取觀望態度,導致樓市成交量下降。  儘管不同物業的下跌程度都不同,但放盤價大概會走低,  而在過去幾年迅猛增長的新界細單位(500呎以下)樓價可能會受到最沉重的打擊。

買樓不買樓?

對於沒有物業、已考慮置業一段很長時間的人士而言,近期的樓市不景氣確實很有吸引力。 假如您因為家庭或個人原因(例如結婚生子等)而急需要一個新家,您應該能找到價廉物美之選。  於2019年放盤的很大可能是為了減輕利息負擔而拋售的投資者,又或是迫切需要套現的業主,   買家在議價時不妨狠狠地壓價。

另一方面,如果您不急於搬入新家,便請在此期間盡可能做資料搜查、研究和睇樓。  做好功課並制定潛在目標清單,然後靜候2019年底的市場訊號,再思考下一步的行動。

樓市的鐘擺已經擺回買家那邊,  而就目前來講,保持耐性方為上上之策。

*備註:數據來自香港政府統計處。

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