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實質利率:2008年至2017年間香港樓市暢旺的關鍵

香港樓價出名全球最難負擔。根據Demographia的調查,香港的樓價對收入倍數樓價負擔能力倍數)升至20.9倍,遠遠拋離排名第二的溫哥華(12.6倍)。在上一篇文章中,我們了解過實質利率如何影響香港1992年至2003年間的樓市。現在讓我們看看香港較近期(2008年至2017年)的實質利率,各位或許能開始看到當中的規律。各位或許能開始看到當中的規律──實質利率再次起到關鍵作用!

金融危機

2008年全球金融危機對當前利率環境的形成有極大影響,而為了更理解近年的趨勢,我們有必要綜觀2008年以來的利率環境和相應的樓價表現。請看而為了更理解近年的趨勢,我們有必要綜觀2008年以來的利率環境和相應的樓價表現。請看下表:

年份 住宅物業價格水平變動 名義利率 通脹率 實質利率
2008年 +16.4% +2.0% +4.3% -2.3%
2009年 +0.7% +0.2% +0.5% -0.3%
2010年 +24.4% +0.2% +2.4% -2.2%
2011年 +20.7% +0.2% +5.3% -5.1%
2012年 +13.2% +0.3% +4.1% -3.8%
2013年 +17.6% +0.2% +4.3% -4.1%
2014年 +6.0% +0.2% +4.4% -4.2%
2015年 +15.5% +0.2% +3.0% -2.8%
2016年 -3.6% +0.3% +2.4% -2.1%
2017年 +16.7% +0.6% +1.5% -0.9%

實質利率等於名義利率減去通脹率。

資料來源:差餉物業估價署、政府統計處、香港金融管理局

在全球金融危機之後,為了挽救全球經濟及金融體系,包括美國聯邦儲備局在內的世界各國央行均紛紛實施超低名義利率政策。固定匯率制度是一把兩面刃,一方面我們在國際貿易中享有穩定的匯率,另一方面卻失去了貨幣政策自主權。由於港元與美元掛鈎,香港的名義利率往往緊貼美國名義利率的走勢。事實上,香港當時的名義利率非常低,以至於即使通脹只屬溫和,實質利率依然進入負值區間。市場歷史學家注意到,2008年之後幾年出現負實質利率推高樓價的情況,這個情況與1990年代時非常相似。

我們從水晶球窺探到甚麼?

由2015年底開始,美聯儲認為美國經濟已大致從大衰退中復蘇,是時候回歸到較傳統的貨幣政策。自此之後,美聯儲已上調名義利率九次(每次25個基點)。雖然香港的名義利率一直以緩慢的速度追趕美國的利率,但由於港元與美元掛鈎,它最終都會向美國的利率靠攏。

另一個決定實質利率的因素是通脹率,由於通脹率自2014年以來一直呈下降趨勢,再加上名義利率上升,我們可以預料到實質利率將在未來幾年上升。

市場似乎已經對實質利率的未來升勢作出了反應。2016年時樓價下跌恐怕並非偶然,當時是美聯儲首次加息後的一年,市場顯然預料到實質利率會上升並拉低樓價。假設通脹保持溫和,隨著香港的名義利率進一步追上美國利率,香港的樓價可能會在未來朝著萬眾期待已久的調整方向發展。

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