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中國房地產長久繁榮背後有何推動力?

而這片繁榮又是否即將崩潰?

中國房地產熱潮可能是金融史上持續時間最長、波動最小的泡沫。不管悲觀論者的預測為何,樓價依然漲勢不止。現時有幾項重要趨勢維持泡沫不破,但很遺憾的是,我們無從得知這些泡沫幾時會爆破。

中國房地產熱潮的推動力

  1. 城市化

在過去幾十年,中國製造業迅速發展,促使數以億計的農村居民遷移到城市。據《衛報》(The Guardian)報導,目前中國有超過100個城市的人口多於100萬,而相比之下,整個美國就只有10個城市。這一大班移居城市的人民支撐了中國的房地產狂熱。

在1978年,時任國家領導人鄧小平推行其著名的改革開放政策時,只有18%的人口居住在城市。2017年,居住在城市的人口達到57%,現任國家領導人習近平期望這個數字到2020年時達到60%。

然而,許多中國住屋都不是被進城展開新生活、首次置業的年輕農村家庭買走,這些農民工大多在市郊租住便宜的單位。事實上,將大量新樓搶購一空的是中國日益壯大的暴發戶階層。隨著財產不斷增長,他們正積極尋找投資機會。

  1. 缺乏投資工具

除了房地產之外,中國人沒有其他理想的投資選擇。中國的債券市場表現疲軟;股市頂多只能說是一個賭場;而理財產品則運作不透明,這項最新的熱門投資工具似乎也不盡理想。此外,中國人的海外投資額也受到嚴格限制。因此,不斷增加的富裕階層就只能把千金擲在房地產上。

為了令失控的房地產熱潮降溫,中國政府實施了各種限制措施。例如,上海等一線城市新增了一項規定,要求第二次置業人士必須支付七成而非正常的四成首期,藉以抑制熾熱的買樓氣氛。

然而,聰明的中國人還是發現了漏洞。有些夫婦為了用較少首期購得物業作投資,他們選擇了離婚。中國政府最近才修補好這個漏洞,還實施了其他令投資市場降溫的限制措施,包括限制某些新發展項目的價格,以及要求民眾用真實姓名買樓,這樣他們就不能利用空殼公司來規避二次置業限制。

現時的繁榮是否即將崩潰?

樓市繁榮過後,往往伴隨著毀滅性崩潰,1990年的日本和2008年的美國就是樣板。儘管美國的大城市經已收復失地,但還有很多農村地區尚未完全復原;  而日本現時的平均樓價仍然只有1990年最高水平的一半。類似的崩潰會否降臨中國?

一些經濟學家表示,中國房地產業顯然建設過度,「鬼城」比比皆是,情況以二、三線城市尤為嚴重。為了處理掉這些未售出的房地產,中國政府正試圖鼓勵農民工買樓而不是租屋。只可惜,中國的平均樓價實際上是人均年收入的160倍,樓價高得如此離譜,很多人依舊買不起樓。

一方面,中國政府希望保持樓價高漲,從而促進建設,帶動就業和GDP增長。另一方面,房地產價格居高不下,以致影響到其他經濟領域。據《華爾街日報》(Wall Street Journal)報導,有名中國人在買樓之後,每個月都要將大概75%的入息拿來供樓。背負如此沉重的負擔,又怎可能作其他消費?對於希望依靠國內消費來支撐未來經濟的中國政府來講,這無疑是一大難題。

房地產泡沫的棘手之處在於,在泡沫爆破之前,您都無從判斷它們是否是真正的泡沫!不過,雖然我們無法準確預測市場的走向,卻可以預先做好準備,應對未來的危難。有見估值高昂,我們認為投資者應賣掉他們的中國投資性物業,但保留一棟自住也未嘗不可。

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披露聲明:Hayes Chan, CFA是香港萬里富的投資分析師。 Motley Fool Hong Kong 萬里富未獲證監會發牌從事《證券及期貨條例》下的受規管活動。