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我應該購買海外物業嗎?

香港出名樓價貴、面積細,細單位更被戲稱為「納米樓」。   雖然樓市近期趨弱,但元朗一個面積270平方呎的新盤單位仍然要成四百萬(或以上)。  近年,海外房地產廣告中經常出現曼谷或大阪的雅緻住宅,面積是元朗單位的兩倍,價格卻只有其四分之一,無疑形成了鮮明的對比。 廣告還保證租金回報率高達7%、首期只需付25%,再加上在最愛度假勝地置業的浪漫,這些物業看上去確實很誘人……

不知不覺,您便已身處於房地產中介舉辦的雞尾酒會上,  有美酒佳餚相伴,對擁有蘇胡姆維特(Sukhumvit)那個500平方呎的別緻單位心神嚮往──這一切都叫人難以抗拒。 不過,在您交出信用卡支付十萬泰銖訂金之前,請再三思量一下  (實際上,在出席這類場合時最好不要隨身攜帶信用卡)。

比起買本地樓,海外置業需要做更多的調查工夫,  因為您的當地知識、人脈以及支援系統都不如本地。樓價遠低於香港不應是投資決策的唯一考量,

最首要的是考慮以下因素:

1.   您對開發項目的認識有幾多?

撇除廣告上的資訊,  您對附近的環境和居民類型有何了解?  該區的房地產供應緊絀,還是正在迅速擴張?物業數量與整體人口的比例為何?  這個物業的價錢處於區內平均樓價的甚麼水平?  該區的物業轉手頻率如何?

2.  您對開發商的認識有幾多?

開發商的信譽良好嗎?知名嗎?  是不是上市公司?  過去有沒有和買家或承建商發生重大糾紛的紀錄?

3.  有沒有售後服務?

您需要徹底檢查這一點,尤其是如果您不打算用來自住,而是依託代理來處理出租或隨後的物業銷售事宜。  因為事情往往會在這個過程中出錯。請記住,海外訴訟不但昂貴而且耗時。

4.您了解當地的業權法律和稅制嗎?

不同的國家擁有截然不同的地權及業權法律。  請確保您清楚知道自己將享有甚麼權利,尤其是地權方面。  所購物業是屬於永久業權(freehold)還是租賃業權(leasehold)?  這個問題與繳稅有關,在許多國家,土地和物業是分開徵稅的。  此外,請留意當地會否對業權徵收經常性稅項以及這些稅項的金額。  這將成為您擁有此物業的日常支出一部分,此外還有管理費、維修保養費和水電煤氣費。

5.  您了解當地的外國人買樓政策嗎?

大多數國家都訂有針對外國人買樓的專門法律,尤其是在繳稅方面。  此外,您可能需要在買樓時向當地政府申報外國人身份。  在簽署任何協議之前,都一定要和房地產中介乃至當地政府確認。

6.   匯率風險

您需要一力承擔這個風險。

7.   貸款

若需要安排按揭貸款,務必格外謹慎。  不是當地居民或沒有工作簽證的話,銀行大概不會貸款給您。  許多開發商會為外國買家提供按揭貸款。  若選擇向開發商做按,在核對還款條件和利率時要格外小心,並與當地的基準進行比較。  在這方面,有當地朋友幫忙的話就好辦得多。

海外物業是一個有利可圖的投資選擇,  但要投資成功,就必須先做足功課。

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